各街道、各有關單位:

《姑蘇區國有土地上房屋征收補償若干問題的意見》已經保護區管委會、姑蘇區政府第48次常務會議審議通過，現印發給你們，請結合實際，認真貫徹實施。

蘇州市姑蘇區人民政府  

蘇州國家歷史文化名城保護區管理委員會

2025年6月30日          

  （此件公開發布）

姑蘇區國有土地上房屋征收補償

若干問題的意見

第一條  為了規范姑蘇區國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋所有權人的合法權益，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》等相關法律法規，結合姑蘇區實際，制定本意見。

第二條  被征收房屋以不動產權屬證明計戶為原則。

原集體土地上房屋，未辦理權屬登記的，以房屋、宅基地審批材料計戶。

國有、集體企業（含已改制企業）的福利性公有住房，以住房租賃憑證等證明材料計戶。

第三條  被征收人按照以下證明材料認定：

（一）不動產權屬證書；

（二）建設工程規劃許可證；

（三）原集體土地上所建房屋的審批材料；

（四）其他有效證明材料。

第四條  有下列情形之一的，可以認定為利害關系人：

（一）被征收房屋存在買賣關系，但未辦理過戶登記的，根據買賣合同、付款憑證等證明材料確定的買受人；

（二）不動產登記材料記載的抵押權人；

（三）其他與被征收房屋有利害關系的單位或者個人。

第五條  國有土地上建造房屋的合法建筑面積，按照以下方式認定：

（一）取得不動產權屬證書的，按照不動產權屬證書記載的面積認定，不動產權屬證書與登記簿不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準；

（二）取得建設工程規劃許可證的，按照建設工程規劃許可證記載的面積認定，實測建筑面積小于前述面積的，按照實測建筑面積認定；

（三）原《中華人民共和國城市規劃法》施行前（即1990年4月1日前），在合法用地范圍內建造的房屋，結合測繪部門制作的地形圖、實測面積和其他有效證明材料認定。

第六條  已依法征收為國有土地的原集體土地上建造房屋的合法建筑面積，按照以下方式認定：

（一）取得不動產權屬證書的，按照不動產權屬證書記載的面積認定，不動產權屬證書與登記簿不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準；

（二）按照建房審批表、村鎮工程建設許可證等材料記載的面積認定，實測建筑面積小于前述面積的，按照實測建筑面積認定；

（三）主房有批建材料而附（輔）房沒有批建材料，按照一間主房帶一間附（輔）房的原則認定，附（輔）房面積每間最大不超過15平方米，且總附（輔）房面積不得超過45平方米。附（輔）房面積小于前述面積的，按照實測建筑面積認定；

（四）在無其他批建手續等情況下，按照房屋占地面積不得超過合法宅基地面積的70%的兩層樓房屋計算，但實測建筑面積小于合法宅基地面積乘1.4系數的，按照實測建筑面積認定。

第七條  不符合認定條件的未經登記建筑，是指未辦理相關審批手續、未取得房屋所有權證、未符合其他相應認定條件的建筑，不符合認定條件的未經登記建筑面積為違法建筑面積。

第八條  最低貨幣補償或者基本居住需求保障：

（一）保障對象應同時滿足以下條件：

1.具有本市市區戶籍；

2.在本市市區僅有一處住宅；

3.被征收人獲得的貨幣補償總額低于征收補償最低標準；

4.符合住房保障條件的家庭，放棄優先住房保障。

（二）享受最低貨幣補償或者基本居住需求保障對象的情況，應當在征收范圍內公示7天，公示期滿后符合條件的方可辦理相關手續。

第九條  被征收人選擇最低貨幣補償的，應當按照征收補償最低標準補償。

征收補償最低標準為房屋征收補償方案中類似房地產市場價格確定的建筑面積45平方米房屋價值。

第十條  被征收人選擇基本居住需求保障的，由房屋征收部門以戶為單位，對其進行房屋安置，被征收房屋不再另行補償。

家庭實際居住人口為2人以下的，安置多層45平方米套型或者高層60平方米套型房屋；家庭實際居住人口為3人的，安置多層55平方米套型或者高層70平方米套型房屋；家庭實際居住人口超過3人的，根據實際情況安置。

房屋的不動產權屬證書登記面積超出套型面積部分的價值，由被征收人承擔。

第十一條  征收因國家對私有出租房屋社會主義改造有關政策而形成的具有租賃關系（不包括原租戶性質）的房屋，按照被征收房屋價值的180%進行補償，其中100%的房屋價值歸被征收人所有，對被征收人不再予以房屋產權調換，80%的房屋價值歸房屋承租人所有。

第十二條  征收宗教團體在代管期間形成租賃關系的國家包經租住宅房屋，按照被征收房屋價值的180%進行補償，其中100%的房屋價值歸被征收人所有，80%的房屋價值歸房屋承租人所有。

第十三條  土地使用權面積大于房屋合法建筑面積部分的補償價值，由房地產價格評估機構評估確定。

第十四條  不動產權屬證書記載閣樓面積的，按照閣樓面積的50%予以貨幣補償或者房屋產權調換。

成套住宅不動產權屬證書未記載閣樓面積，但閣樓與主體建筑一體建造的，由具有測繪資質的機構進行測繪后，對層高超過2.2米以上部分建筑面積，按照前款規定補償。

第十五條  住宅房屋改變房屋用途的，按照以下方式補償：

（一）2010年7月1日《江蘇省城鄉規劃條例》施行后，按照該條例規定辦理相關變更用途手續的，可以按照改變后的用途進行房地產價值評估和補償；

（二）2010年7月1日《江蘇省城鄉規劃條例》施行前，在被征收房屋合法建筑面積內辦理營業執照、稅務登記證以及其他有關許可證件，持續經營至房屋征收決定公告之日，且提供納稅證明的，可以參照改變后的用途進行房地產價值評估，并按照評估價值的90%補償；

（三）房屋改變用途的面積結合現場踏勘情況、審批部門的檔案、租賃合同記載的租賃面積等材料確定。

第十六條  非商業用房改變用途的，按照以下方式補償：

2010年7月1日以后改變用途且已依法辦理相關手續的，可以按照改變后的用途進行評估補償；未經批準擅自改變用途的，仍按照原用途評估補償。

2010年7月1日以前在合法建筑面積內辦理營業執照、稅務登記證以及其他有關許可證件，且持續合法經營至房屋征收決定公告之日的，原用途為工業用房或者倉儲用房改作商業用房使用的，按照商業用房評估價值的70%補償；原用途為綜合用房改作商業用房使用的，按照商業用房評估價值的80%補償；原用途為工業用房或者倉儲用房改作綜合用房使用的，按照綜合用房評估價值的80%補償。

第十七條  停產停業損失按照以下方式補償：

（一）征收商業用房，造成停產、停業的，按照被征收房屋合法建筑面積每平方米500元一次性補償；其他用途改變為商業用途的，按照合法建筑內實際經營面積每平方米500元一次性補償；

（二）征收非商業用房，造成停產、停業的，按照被征收房屋合法建筑面積每平方米400元一次性補償；

（三）若被征收人不選擇上述（一）（二）標準補償的，按照被征收房屋在房屋征收決定公告之日前三年的年平均效益確定停產停業損失補償費；不滿三年的，按照實際年限折算年平均效益確定停產停業損失補償費。計算年平均效益應當結合納稅情況，以審計報告等有關資料為依據，停產停業損失的補償期限為六個月。

第十八條  房屋征收除住宅、商業用房外，涉及劃撥土地使用權的，土地價值按照以下方式補償：

土地性質為國有劃撥的，土地補償按照土地評估總額的60%補償；合法取得的非農建設用地征為國有后未辦理國有土地出讓手續的，土地補償按照土地評估總額的60%補償；已辦理集體土地流轉手續的，土地補償按照土地評估總額的70%補償；已辦理集體土地使用手續的，土地補償按照土地評估總額的50%補償。

第十九條  改制企業的補償根據改制時土地處置的不同方式，按照以下標準補償：

（一）土地資產已進入改制企業且已辦理土地出讓手續的，按照房地產市場價值補償；

（二）土地資產按照土地出讓價值評估并已進入改制企業，但未辦理土地出讓手續的，按照土地評估總額的90%補償，房屋按照重置價補償；

（三）土地資產按照土地劃撥價值評估并已進入改制企業，按照土地評估總額的60%補償，房屋按照重置價補償；

（四）已出資購買并取得房屋所有權，但土地資產未進入改制企業的，房屋按照重置價補償，歸改制企業所有；土地使用權類型為出讓的，土地評估總額的18%歸改制企業所有，土地評估總額的82%歸原土地使用權人所有；土地使用權類型為劃撥的，按照土地評估總額的60%補償，18%歸改制企業所有，42%歸原土地使用權人所有。

第二十條  移裝固定設施補助費、搬遷補助費、臨時安置補償費等標準在征收補償方案中明確。

第二十一條  姑蘇區范圍內協議搬遷項目參照本意見執行。

第二十二條  本意見由姑蘇區人民政府負責解釋，姑蘇區房屋征收部門承擔具體的解釋工作。

第二十三條  本意見所稱的市區包含吳中區、相城區、姑蘇區、蘇州工業園區、虎丘區和吳江區。

第二十四條  本意見自2025年8月1日起施行，有效期至2030年7月31日。